Как купить квартиру и избежать неприятностей: примеры часто совершаемых ошибок

Содержание

• Риски, поджидающие покупателя
• Часто совершаемые ошибки
• Когда можно совершать сделку
• Нюансы, требующие внимания
• Вместо послесловия

Вы давно задумывались о том, чтобы купить квартиру. И вот, вы нашли ее: просторная, в спокойном районе, рядом транспортная развязка. Желание поскорее стать владельцем недвижимости, конечно, понятно, но не спешите. Не стоит торопиться, потому что покупка квартиры – это вложение больших средств, а значит, сначала взвесьте все за и против, и с помощью профессиональных юристов всё внимательно проверьте.

Рассмотрим правила, которые уберегут человека, решившего купить жилье, от многих неприятностей.

Риски, поджидающие покупателя

Каждая сделка с недвижимостью сопряжена с риском обмана. Материальная ценность недвижимого имущества способствует созданию благоприятных условий для тех, кто пытается нажиться в процессе покупки/продажи квадратных метров.

Переполненные счастьем будущие владельцы жилья нередко теряют бдительность, тем более в тот момент, когда мечта уже так близка к исполнению! Зачастую в этот момент покупатели перестают видеть очевидное и вместе с покупкой приобретают огромные проблемы.

Совершенно любая недвижимость со вторичного рынка, имеет свою собственную историю и может случиться так, что с юридической стороны она не совсем чиста. При этом бывает, что число сделок, в которых участвовала та или иная квартира, прямо пропорционально количеству неприятностей, возникающих у покупателя.

Важно! Если вовремя не проверить документацию и не обнаружить все подводные камни, судебный орган запросто признает сделку недействительной. В этом случае покупатель лишится и жилья, и своих сбережений.

Конечно, по закону деньги должны быть возвращены несостоявшемуся владельцу, но, скорее всего, у продавца их уже нет.

Часто совершаемые ошибки

Будущие владельцы недвижимости часто совершают одни и те же ошибки при покупке квартиры. Давайте разберем наиболее распространённые.

• 1.Правонарушение.
• 2.Невменяемое состояние.
• 3.Жилец-призрак.
• 4.Отобранный подарок.

Квартиру Ивановы покупали у миловидной дамы по генеральной доверенности, подписанной мужем этой женщины. И всё было бы хорошо, вот только супруг на момент продажи скончался. Вдова, решив не отдавать причитающуюся часть недвижимости законным наследникам, утаила при продаже факт смерти мужа, а это – прямое нарушение закона с ее стороны.

Мнение юриста: так как в договоре стоит подпись собственника, который на момент его подписания считался умершим – факт продажи считается недействительным.

Долгожданная покупка состоялась, и Руслан вместе с женой и детьми въехал в квартиру.

Прошло чуть больше трех месяцев. Деньги, полученные от продажи жилья, потрачены продавцом. И он обращается в судебную инстанцию с требованием вернуть ему недвижимость, так как в момент продажи под влиянием алкоголя он не отдавал отчет в своих действиях, а попросту был пьян.

Судом назначена экспертиза, и по ее результатам договор признан неправомерным. Суд обязует вторую сторону вернуть Руслану деньги, но так как бо́льшая часть из них потрачена – возвращать их невменяемый продавец будет очень долго.

Мнение юриста: при указанных выше обстоятельствах сделка может быть признана ничтожной. В этом случае деньги возвращаются покупателю, а квартира – продавцу.

Милютины приобрели однокомнатное жилье и прожили в нем около года. В один из дней в дверь позвонили. Совершенно незнакомый человек заявил, что проживает в этой квартире.

Выяснилось, что на жилплощади были зарегистрированы двое: мать и сын. Этот мужчина 10 лет находился в местах лишения свободы. Мама за эти годы успела приватизировать жилье и продать его Милютиным. По истечении срока отбывания наказания сын вернулся, а в квартире чужие люди.

Мнение юриста: если выяснится, что процедура приватизации прошла с нарушениями, приватизация будет признана недействительной. Соответственно, факт продажи будет считаться незаконным.

Степановы только на днях доклеили последние обои – ремонт наконец-то закончен. И вдруг выясняется, что не сегодня завтра их могут выселить. Жилье они приобрели у мужа с женой, которым квартира досталась от бабушки-соседки. Семейная пара ухаживала за старушкой на протяжении двух лет: гуляли с ней, кормили, покупали лекарства. Преисполненная благодарности бабушка оформила на супругов квартиру, подписав дарственную.

Когда после смерти старушки прошло 2 года, объявились ее родственники, проживавшие за границей. В суде они заявили, что бабушка обещала подарить квадратные метры им, а соседи ввели старушку в заблуждение и обманом лишили их квартиру.

Мнение юриста: в этом случае родственники старушки имеют право подать иск в судебную инстанцию и попытаться оспорить процедуру дарения. Договор дарения может быть признан недействительным, если суд найдет для этого какие-либо основания, нарушающие права наследников умершей бабушки.

Когда можно совершать сделку

Одной из важнейших покупок человека в его жизни является приобретение квартиры. Эта сделка требует внимательной и всесторонней подготовки. Если процессом купли/продажи занимается риелтор, ему вполне можно доверить все заботы. При ипотечном кредитовании подготовиться к покупке поможет банк.

Внимание! В любом случае кто бы не занимался подготовкой к сделке: риелтор, сотрудник банка или вы сами – не теряйте бдительность. Внимательно изучайте всю документацию, особенно если решили осуществлять процедуру самостоятельно.

Чтобы узнать о наличии каких-либо рисков в выбранном жилье, обязательно просмотрите все имеющиеся у продавца документы:

• паспорт: узнайте у продавца, сколько собственников числится за недвижимостью. Следует проверить паспорт каждого. Данные в документе должны быть идентичны информации, указанной в других бумагах, участвующих в сделке;
• св-во о праве собственности, правоустанавливающая документация, договор купли/продажи и др.: проверьте наличие всех документов. Будьте внимательны, в договоре должна быть прописана полная стоимость приобретаемого жилья;
• регистрация продавца: обязательно сверьте регистрационные данные продавца с адресом квартиры, которую собираетесь у него покупать;
• выписка из ЕГРН: пусть продавец заранее закажет и покажет вам этот документ. Выписку можно получить на приеме в МФЦ. Проверьте срок ее выдачи: она действительна в течение 30 дней;
• документ об отсутствии зарегистрированных лиц: запросить бумагу можно в многофункциональном центре. Обратите внимание – ни один из зарегистрированных не должен быть «призраком». Непосредственно перед самой сделкой убедитесь, что в выписке не появилась запись о новых жильцах;
• справка о наличии/отсутствии задолженности по коммуналке: многим известно, что долги прежних владельцев не переходят на новых, однако, не все знают, что долг по капитальному ремонту «передается по наследству» новоиспеченным хозяевам недвижимости;
• справка от психиатра и нарколога: приобретателю квадратных метров важно выяснить, что продавец не стоит на учете в наркологической клинике и психдиспансере. Этот факт подтвердит, что в момент сделки человек действовал осознанно: был в здравом уме и не находился под влиянием алкоголя или запрещенных препаратов. Такая справка не является гарантией безопасной сделки, однако, попросив ее, можно увидеть реакцию того, кто продает жилье: если человек занервничал, скорее всего, ему есть что скрывать.

Любая квартира, приобретаемая с рук на вторичном рынке, имеет свою историю, которая порой оказывается достаточно темной. Разобраться в нюансах бывает нелегко, но это нужно сделать до того, как сделка подписана обеими сторонами. Только так покупатель сумеет избежать непредвиденных рисков и неприятных неожиданностей в виде «жильцов-призраков», скитания по судам из-за накопившейся от прежних хозяев задолженности за квартплату или приехавших наследников, желающих во что бы то ни стало оспорить продажу.

Всегда проверяйте оригиналы документов. Требуйте именно их, а не копии (даже нотариально заверенные). Не стесняйтесь задавать вопросы. Если человек раздражается или отвечает размыто и непонятно, значит, вам следует насторожиться.

При возникновении хотя бы малейших сомнений обращайтесь за помощью к квалифицированным специалистам.

Нюансы, требующие внимания

• 1.Документы должны быть без каких-либо исправлений. Если увидели помарки – будьте бдительны, возможно, вы держите в руках поддельный документ.
• 2.В ситуации, когда одному из собственников не исполнилось 18 лет, продавец должен предъявить разрешение из органов опеки, которые одобрили продажу доли несовершеннолетнего.
• 3.Если недвижимость продает один из супругов, убедитесь, что у него есть письменное согласие от второй половины на осуществление сделки. Отсутствие этого документа в будущем может привести к началу судебного разбирательства.
• 4.Пообщайтесь с соседями и расспросите их о нынешних владельцах: вы можете узнать много интересного.
• 5.При покупке по доверенности есть большая вероятность оказаться обманутым. Обязательно убедитесь в подлинности бумаги и в том, что доверитель ранее не отозвал ее.

Вместо послесловия

Самый лучший вариант, если у выбранной вами жилплощади будет только один собственник. В этом случае, скорее всего, вы избежите нежелательных проблем с документацией и любых других сюрпризов. Только такие варианты встречаются нечасто, а значит, перед совершением сделки нужно быть начеку: внимательно изучать бумаги на наличие факторов риска или обращаться за предпродажной помощью к юристу или риелтору.

Главное, удостовериться в подлинности всех без исключения документов и проверить жилье на наличие возможных проблем, связанных с ее приобретением.