Налог на имущество: сколько придется отдать за квартиру, дом и гараж в 2026 году

Есть налоги, о которых вспоминаешь раз в год — когда в почтовом ящике или личном кабинете появляется уведомление. Налог на имущество как раз из таких. И хотя платим мы его исправно, мало кто до конца понимает, откуда берется итоговая цифра и почему у соседа с такой же квартирой она в разы меньше.

Разберемся без юридического занудства: за что платим, как считается сумма и на чем можно сэкономить законно.

За что платит собственник

Ключевое правило: налог привязан к человеку, а не к квадратным метрам. Точнее — к тому, кто вписан в ЕГРН как владелец. Прописан там кто-то другой, сдает ли он жилье, стоит ли квартира пустой — для налоговой неважно. Есть право собственности — есть обязанность платить.

Даже если объект достался по наследству, в дар или был куплен в ипотеку, правило одно: зарегистрировали право — стали налогоплательщиком.

Что попадает под налог:

• жилые дома, включая постройки на землях ИЖС, ЛПХ и садоводства;
• квартиры и комнаты;
• гаражи и машино-места;
• недостроенные объекты;
• единые недвижимые комплексы и прочие капитальные строения.

Что не облагается: общее имущество многоквартирного дома — подвалы, чердаки, лестницы, придомовая территория. А также всё движимое: машины, техника, украшения. Для них существуют другие налоги.

Из чего складывается сумма

Три составляющие: кадастровая стоимость, ставка и вычет. Разберем каждую.

Кадастровая стоимость — главный «переменный»

Раньше налог считали от инвентаризационной стоимости — условной и заниженной. С 2021 года перешли на кадастровую, которая ближе к рыночной. Отсюда и резкий рост платежей у многих собственников.

Где узнать: в личном кабинете ФНС или Росреестра, в выписке из ЕГРН, в налоговом уведомлении.

Как часто пересматривают: раз в 4 года, а в Москве, Петербурге и Севастополе — раз в 2 года. Последняя массовая переоценка прошла в 2024–2025 годах, новые значения действуют с 1 января 2026-го. Следующая — в 2028-м для городов федерального значения и в 2030-м для остальных регионов.

Ставка — от 0,1% до 2,5%

Федеральный закон задает базовые значения, но регионам разрешено их корректировать.

• 0,1% — квартиры, дома, комнаты, гаражи, машино-места, хозпостройки до 50 кв. м. Регион может снизить до нуля или поднять до 0,3%.
• 0,5% — прочие объекты, включая хозпостройки свыше 50 кв. м. Регионы эту ставку не меняют.
• 2,5% — недвижимость дороже 300 млн рублей (с 2025 года). Федеральная ставка, неизменная.

Апартаменты — отдельная история. Юридически это нежилые помещения, поэтому ставка для них от 0,5% до 2,5%, всегда выше, чем для квартиры.

В Москве и Петербурге работает прогрессивная шкала: чем дороже объект, тем выше процент. Московская квартира до 10 млн рублей облагается по 0,1%, от 10 до 20 млн — 0,15%, от 20 до 50 млн — 0,2%, от 50 до 300 млн — 0,3%, свыше 300 млн — 2%.

Вычет — метры, за которые не платим

Это площадь, вычитаемая из налогооблагаемой базы. Льгота автоматическая, заявление не нужно.

• квартира — минус 20 кв. м;
• комната — минус 10 кв. м;
• дом — минус 50 кв. м.

Если дом 50 кв. м и меньше — налог не начисляют вовсе. Квартира 19,8 кв. м тоже освобождается.

Многодетным — дополнительный вычет за каждого ребенка: 5 кв. м для квартиры или комнаты, 7 кв. м для дома. С 2026 года правило распространили на детей до 23 лет при очной учебе. Вычет дается только на один объект каждого вида — налоговая выберет самый дорогой автоматически, но собственник может заменить его заявлением.

Формула и пример

Считает налог ФНС, но понимать логику полезно.

(Кадастровая стоимость − вычет) × КПВ × Доля × Ставка

КПВ — коэффициент периода владения: месяцы владения делят на 12. Если объект куплен до 15-го числа включительно — месяц считается полным. При продаже наоборот: месяц засчитывается, если сделка прошла после 15-го.

Пример. Квартира в Москве, 60 кв. м, кадастровая стоимость 17 млн рублей, два собственника по 1/2 доли, владеют больше года.

1. Стоимость 1 кв. м: 17 000 000 / 60 = 283 300 рублей.
2. Площадь после вычета: 60 − 20 = 40 кв. м.
3. База: 283 300 × 40 = 11 332 000 рублей.
4. Ставка для стоимости 10–20 млн — 0,15%.
5. Налог: 11 332 000 × 1 × 0,5 × 0,15% = 8 499 рублей.

Кому налог не страшен?

Льготы делятся на федеральные и местные. Федеральные действуют по всей стране:

• пенсионеры;
• инвалиды I и II групп, дети-инвалиды;
• военнослужащие;
• участники СВО и члены их семей (с 2026 года);
• Герои СССР и РФ;
• другие категории по ст. 407 НК РФ.

Льготник освобождается от налога полностью, но только на один объект каждого вида. Условия: объект не используется в бизнесе и стоит меньше 300 млн рублей.

Если собственник не выбрал льготный объект, налоговая применит льготу к самому дорогому. Заменить можно до 31 декабря текущего года.

Местные льготы устанавливают регионы — их список уточняется на сайте ФНС.

Когда и как платить?

Срок — до 1 декабря года, следующего за отчетным. За 2025 год платим до 1 декабря 2026-го.

Уведомление приходит в личный кабинет ФНС, на Госуслуги (с 1 августа 2026 года — автоматически при подтвержденной учетной записи) или по почте.

Оплата — из личного кабинета, через Госуслуги, по номеру уведомления на сайте ФНС или в банке по квитанции.

Если уведомление не пришло, а срок близко — обратитесь в ФНС до 31 декабря. Иначе начислят пени.

Что изменилось в 2026 году?

• Многодетным — вычет на детей до 23 лет при очной учебе.
• Уведомления автоматически размещаются на Госуслугах, считаются полученными с момента публикации.
• Дорогие недострои (свыше 300 млн рублей) с проектируемым назначением «многоквартирный дом» больше не облагаются ставкой 2,5%. Теперь — 0,1–0,3%.

Если в уведомлении ошибка

Перепутана площадь, но кадастровый номер и ФИО верны — обращайтесь в ФНС с выпиской из ЕГРН.

Неверная кадастровая стоимость или вид объекта — сначала в Росреестр, затем в ФНС.

Частый случай: машино-места указывают как «иные строения», и ставка взлетает с 0,1% до 0,5%. После исправления в Росреестре документы подаются в ФНС для перерасчета.