Продаем унаследованную недвижимость: что нужно знать

После вступления в наследство вы можете продать полученную квартиру по закону. При реализации нужно учитывать правила, нюансы, чтобы избежать непредвиденных расходов, сложностей с оформлением сделки. Расскажем о наследстве по нормам закона, завещанию, как унаследовать недвижимость, продать ее, заплатить налог.

Когда можно продать наследственное имущество

После вступления в наследство у владельца недвижимости появляется право его использования. В квартире можно проживать, проводить ремонтные работы, оплачивать услуги ЖКХ. Право на продажу появляется только после прохождения бюрократических формальностей. Для оформления собственности на наследственное имущество нужно сделать несколько шагов:

• Получить свидетельство о вступлении в наследство.
• Обратиться к нотариусу.
• Зарегистрировать правомочие собственности на объект в Росреестре.

Нотариус передает заявление для государственной регистрации собственности, другие документы в Росреестр не позже завершения рабочего дня после получения свидетельства. При невозможности подать заявление в электронной форме срок увеличивается до двух рабочих дней.

Продать жилье можно после регистрационных процедур. Выписка из единого реестра – подтверждение регистрации.

Важно: учитывайте особенности, статус имущества. При получении в наследство залоговой, ипотечной квартиры вы получаете не только жилье, но и невыплаченный кредит. Обратитесь в банковскую организацию со свидетельством для переоформления финансовых обязательств на ваше имя. При оформлении ипотеки продажа унаследованной недвижимости возможна только с письменного согласия кредитора.

Как проверить статус наследства

Первый шаг предпродажной подготовки – вступление в наследственные права. Проверьте статус дела о наследстве. Вам потребуются фамилия, имя, отчество наследодателя, дата рождения, смерти. Введите данные на портале Федеральной нотариальной палате. На сайте есть раздел с наследственными делами, где можно посмотреть статус своего дела. Если вы не нашли его, дело придется открыть.

Кто может открыть наследственное дело

Право есть у любого наследника. Обратитесь к нотариусу по месту проживания наследодателя, укажите свои права. Если последнее место проживания неизвестно, человек жил за границей, у него не было регистрации, обратитесь в нотариальную палату по месту размещения имущества.

Для открытия дела вам потребуются такие документы, как:

• документ о родственной связи при отсутствии завещания, наследовании по закону;
• подтверждение адреса последнего проживания умершего человека;
• документ о смерти.

В какой срок открывается наследство

У вас есть шесть месяцев на прохождение процедуры. Если статус наследника имеет нерожденный ребенок, срок исчисляется со дня его рождения. К нотариусу обращается родитель, законный представитель.

Пропущенный период восстанавливается в суде. Условие – вы не знали, не должны были знать о процедуре, пропустили срок по уважительным причинам (болезнь, командировка). Обратиться в суд нужно в течение полугода после того, как причины устранены. В сфере наследства много фактов мошенничества, судьи с настороженностью относятся к заявлению о восстановлении срока.

Как получить свидетельство

Прежде чем оформить сделку, рассчитать налог с унаследованной недвижимости, нужно получить свидетельство. За документ предусмотрена государственная пошлина. Размер – 0.3% от стоимости квартиры. Максимум – 100 тыс. рублей для лиц первой очереди, родных братьев, сестер лица-наследодателя. В других случаях – 0.6%, максимум 1 млн.

Пошлина перечисляется после оценки. Независимую оценку можно заказать в организации технической инвентаризации, в специализированных компаниях с лицензией.

От платежа освобождаются несовершеннолетние, люди, проживавшие с наследодателем на момент его смерти, продолжающие жить в квартире после смерти человека.

После направления к нотариусу заявления, пакета документов, результатов оценки, квитанции об оплате пошлины заявитель получает свидетельство о наследстве через 6 месяцев после смерти человека-наследодателя.

По ст. 1163 ГК РФ, при наличии достоверной информации, что других потенциальных наследников нет, документ может выдан и до истечения полугода.

Для продажи, распоряжения недвижимым имуществом, его нужно зарегистрировать в Росреестре с указанием собственника. Без процедуры у вас не будет права собственности. Заявление направляется нотариусом. Вы платите пошлину, получаете выписку из реестра недвижимости.

Выписка с актуальными данными важна для продажи. Так вы подтверждаете права на реализацию имущества, повышаете доверие покупателей, обеспечиваете законность сделки.

Документы для продажи наследственного имущества

После регистрационных мероприятий жилье можно продавать. Сделка стандартная: покупатель по договоренности перечисляет аванс, между сторонами заключается соглашение. Документы направляются в многофункциональный центр или напрямую в Росреестр.

Для продажи потребуется ряд документации:

• паспорта сторон;
• соглашение о купле-продаже;
• разрешение представителей опеки, попечительства при вовлечении в процесс собственников до 18 лет;
• справка о зарегистрированных на площади лицах;
• правоустанавливающие бланки (свидетельство о наследственном праве).

Покупатель получает технические бланки (план), выписку с лицевого счета, подтверждающую отсутствие задолженностей по коммунальным услугам. Пошлина за регистрацию нового собственника оплачивается покупателем. Срок заключения сделки – около недели.

Налоговые платежи при продаже недвижимости

По общим нормам наследственная масса не облагается налогом. Декларировать имущество не нужно. Другое правило действует при продаже. Продавцы перечисляют налог с продажи унаследованной недвижимости, доходы облагаются НДФЛ. Налогом облагается вознаграждение наследникам авторов научных, литературных произведений, обладателей патентов.

После оформления статуса собственника появляется обязанность перечислять текущие налоговые платежи. Многих интересуют точные суммы, какой налог платят при продаже унаследованной недвижимости: они зависят от продолжительности владения квартирой, статуса плательщика.

Особенности налогового статуса

Продавцы с российским гражданством платят НДФЛ 13-15% от цены на недвижимость. У нерезидентов – повышенная ставка в 30 процентов. Нерезиденты – иностранцы, российские граждане, более 183 суток в течение года находящиеся за пределами РФ.

Продолжительность владения

Минимальный период владения имуществом для его продажи без налога – три года. Должен быть ряд условий:

• Вы безвозмездно получили право собственности (квартира приватизирована, подарена, получена по завещанию, передана по соглашению пожизненного содержания с иждивением).
• Квартира – единственное жилье. Учитывается жилье в совместной собственности в браке. Если один объект оформлен на мужа, второй – на жену, оба были получены во время зарегистрированного брака, они не будут являться единственными.
• Вы продаете единственное жилье в течение трех месяцев со времени покупки нового объекта.

В других ситуациях для продажи без выплаты налога нужно владеть имуществом минимум пять лет.

Правила расчета налога, получения вычета

Если вы продадите имущество до истечения установленного периода, нужно перечислить НДФЛ. Важно: период владения начинает исчисляться со дня смерти человека-наследодателя, не со дня регистрации статуса собственности.

У плательщика налога возникает право на вычеты. Максимальный вычет – на сумму не более 1 млн рублей. Вместо сокращения облагаемой базы можно применить вычет в размере стоимости квартиры. У наследодателя должны быть документы о такой стоимости. Еще одно условие – наследодатель не получал ранее вычет за этот объект.

Дадим пример расчетов. Дедушка оставил внуку квартиру, купленную за 1.5 миллиона рублей. У него сохранился договор о покупке, расписка о перечисленных денежных средствах. При отчуждении объекта внук может предъявить к вычету 1.5 миллиона, а не 1 миллион.

Предположим, внук захотел продать жилье за 2 миллиона. С вычетом, соответствующим стоимости жилья, налог по стандартной ставке будет равен 65 000. База для начисления налога будет равна 500 тыс. рублей.

Как продавать доли

Если владельцев долей несколько, а продать свою часть хочет один, ему нужно предложить остальным лицам ее выкупить или получить письменный отказ от приоритетной покупки. Нарушение условия влечет обращение в суд, недействительность сделки. Если часть квартиры унаследована одним человеком после смерти другого дольщика, продолжительность владения рассчитывается не со дня смерти, а с момента регистрации статуса собственности.

Если все владельцы долей хотят продать жилье, выгоднее реализовать каждую часть по отдельному соглашению. Тогда у каждого налогоплательщика будет возможность получить вычет на миллион рублей.

Приведем пример. У двух братьев была во владении квартира в течение полутора лет. Она находилась в долевой собственности, у каждого человека – по половине площади. Квартиру продали по двум соглашениям о купле-продаже, оформили как реализацию двух независимых объектов. Каждая часть была продана за полтора миллиона. Общая стоимость жилья – 3 миллиона рублей.

Для каждого собственника налог рассчитывается так: 13 процентов х (1.5 млн – 1 млн). Платеж будет равен 65 000. Это значит, что каждый брат при реализации своей доли получит вычет до 1 млн рублей. При отчуждении жилья по одному соглашению налог бы составил 130 000, как как максимальный размер вычета делился бы поровну.

Что нужно учитывать при продаже унаследованного жилья

Чтобы избежать разногласий с неожиданно появившимися родственниками, претендентами на наследство, найдите завещание в актуальной последней версии. Ее можно попросить у нотариуса, иногда документ можно обнаружить в личных вещах умершего человека.

Если не найти завещание, другие наследники могут объявиться после оформления сделки купли-продажи, оспорить ее в суде. Такие судебные разбирательства длятся долго. Все это время на использование, распоряжение имуществом накладываются ограничения.

При заключении договоров на наследственную квартиру больше рисков возникает у покупателя. При признании сделки недействительной он может остаться без денежных средств и жилья. Судья взыщет деньги с недобросовестного продавца, но на них могут быть права у других наследников. К тому же продавец может указать, что уже потратил деньги.

Специалисты предупреждают: не существует безопасного срока для заключения договоров по наследуемому имуществу. Другие родственники могли не знать о смерти человека. Для них полугодовой срок начнется с того времени, как они узнали о событии. Как правило, это дальние родственники, люди, долгое время не поддерживающие связь с наследодателем.

Внебрачные дети могут заявить, что их интересы при распределения имущественных активов пострадали. Они подают такое заявление по достижении совершеннолетнего возраста.

Поиск наследников – долгий, утомительный процесс. Любой претендент может открыть спор по истечении установленных законом шести месяцев. Если свидетельство было получено до того, как прошло полгода, риск открытия наследственных споров существенно увеличивается.

Для предотвращения разногласий требуется статус добросовестного покупателя. Ему нужно доказать, что он не знал, не должен быть осведомлен о покупке объекта, который продавец не имел права отчуждать. Придется подтвердить, что у вас была должная осмотрительность, вы проверили информацию о продавце в открытых источниках, убедились в законности сделки. Суд потребует предоставить источники, из которых вы получали данные, документы.

В качестве доказательств выступают данные из официальных реестров, документация по прошлым сделкам, справки об отсутствии ограничений на заключение договора. Можно собрать бланки самостоятельно или заказать юридическую экспертизу чистоты договора. Специалисты сделают проверку, дадут экспертное заключение, укажут на недочеты в тексте соглашения в соответствии с нормами закона, судебной практикой.

Памятка для будущих наследников

Для тех, кто готов вступить в наследство, есть ряд правил:

• Завещать квартиру можно любому человеку – близким, дальним родственникам, друзьям, посторонним лицам, гражданам, иностранцам, организациям. Человек может оставить свое имущество государству.
• Есть лица, имеющие право на долю, независимо от завещания. Это дети до 18 лет, нетрудоспособные супруги, родители.
• Важно найти актуальную версию завещания. Иногда человек вступает в права по закону, а через некоторое время объявляются лица, которые были указаны в завещании. Информация о документах находится в единой информационной базе нотариата. К этой системе имеют доступ все нотариусы.
• В гражданском законодательстве наследование делится на 8 очередей. Первая принадлежит родителям, супругам, детям. Последняя – государству. Порядок очень строгий, его нельзя нарушать.
• На вступление в права отводится полгода. Закон устанавливает этот срок, чтобы установить всех людей, организации, претендующих на имущество. Для заявления обратитесь к районному нотариусу.
• За быструю продажу унаследованного объекта предусмотрен налог. Он будет равен 13%, в некоторых случаях увеличивается до 30%.

Таким образом, продажа унаследованной недвижимости имеет свои нюансы. Важно соблюдать сроки, правильно оформлять договор, чтобы избежать разногласий, судебных разбирательств с близкими и дальними родственниками.