Как продать квартиру, если состоишь на учете в ПНД инструкция

Операции с недвижимостью всегда сопряжены с определенными рисками. Возможные проблемы приходят неожиданно и провоцируют появление серьезных финансовых последствий. Одним из факторов, вызывающих беспокойство у покупателей, является информация о том, что владелец жилья состоит на учете в психоневрологическом диспансере (ПНД). Нередко возникают ситуации, когда человек требует предоставления соответствующей справки, а отказ продавца вызывает подозрения и даже приводит к срыву сделки. Чтобы разобраться в этом вопросе и понять, как продать квартиру, когда продавец состоит на учете в ПНД – изучите основные аспекты законодательства и существующей практики.

Правовые аспекты: обязательно ли предоставление справки из ПНД?

Согласно действующему законодательству РФ, справка из ПНД для сделок не входит в перечень обязательных документов для совершения купли-продажи недвижимости. Для заключения договора собственник предоставляет документы, подтверждающие его право собственности на квартиру, что свидетельствует о его правоспособности.

Помимо правоспособности, собственник должен обладать дееспособностью, то есть способностью своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (ст. 21 ГК РФ). В целом, дееспособность – это способность человека самостоятельно распоряжаться своим имуществом и понимать последствия своих действий.

Важно помнить: правоспособность – это способность гражданина иметь гражданские права и нести обязанности (ст. 17 ГК РФ), возникающая с момента рождения и прекращающаяся смертью.

Кто и как может быть признан недееспособным?

Признать человека недееспособным/ограниченно дееспособным может только суд. Основания для этого четко прописаны в ст. 29-30 ГК РФ

1. Недееспособность. Если человек страдает психическим расстройством, не позволяющим ему понимать значение своих действий или руководить ими. При таком развитии событий над ним устанавливается опека, и все операции от его имени совершает опекун. Опекунство оформляется официально с согласия законодательных органов.

2. Ограниченная дееспособность. Если гражданин пристрастился к азартным играм, злоупотребляет спиртными напитками, ставит семью в тяжелое материальное положение или если человек с расстройством понимает значение своих действий/руководит ими только с помощью посторонних. В этом случае устанавливается попечительство, и человек вправе совершать сделки только с согласия попечителя.

С момента вступления в силу решения суда о признании гражданина недееспособным, он теряет право заключать какие-либо договора о продаже жилой/коммерческой недвижимости.

Учет в ПНД и дееспособность: есть ли связь?

В целом, факт учета в психоневрологическом диспансере не служит основанием для признания человека недееспособным. В ПНД могут наблюдаться дееспособные/недееспособные граждане – все определяется степенью тяжести психического расстройства.

Отметка об учете в ПНД – косвенный признак того, что продавец не в полной мере осознает свои действия. По этой причине покупатели часто настаивают на предоставлении справки из диспансера, чтобы убедиться во вменяемости собственника.

«Лица, приобретающие недвижимость стараются предусмотреть все риски и обезопасить себя, поскольку легкомысленность в этом вопросе может как минимум обернуться лишними проблемами, а как максимум – потерей денег.» – говорят эксперты

Зачем покупателю справка из ПНД?

Цель лица, официально запрашивающего документы из ПНД, – обезопасить себя от возможных рисков, связанных с признанием договора купли-продажи недействительным. В соответствии со ст. 177 ГК РФ, сделка, совершенная гражданином, не осознающим значение своих действий/не обладающим возможностью полноценно руководить ими, может быть признана недействительной по иску самого гражданина, его опекуна или попечителя.

Оспорить процесс возможно если недееспособность установлена уже после подписания договора и покупатель рискует потерять деньги/недвижимость.

Риски при признании сделки недействительной:

▪ длительный судебный процесс;

▪ возможные убытки, связанные с ремонтом, сделанным в квартире и не подтвержденным документально;

▪ риск невозврата денежных средств при отсутствии у продавца средств для компенсации.

Как часто требуется справка из ПНД для продажи на практике?

По словам экспертов, требование о предоставлении справки из психоневрологического диспансера встречается практически во всех процедурах купли-продажи недвижимости, за исключением случаев, участия в них несовершеннолетних, автоматически считающихся недееспособными до достижения 18-летнего возраста. Данная тенденция обусловлена стремлением максимально обезопасить себя от возможных рисков, связанных с оспариванием сделки в будущем.

Эксперт советует привлекать к сделке профессиональных юристов – они оценят необходимость получения ответа из ПНД в конкретной ситуации, проведут анализ документов, предоставят консультацию по дальнейшим действиям.

Существует два вида официально утвержденных медициной справок:

1. Справка из ПНД о состоянии человека на учете в диспансере (бесплатная). Эта бумага лишь подтверждает факт обращения гражданина за медицинской помощью в психоневрологическом диспансере и не является прямой индикацией недееспособности. Ее получение полезно для доступа к базовой информации о собственнике, но без дальнейших действий она не гарантирует безопасность сделки.

2. Документ с освидетельствованием, выдаваемый после платной консультации дежурного врача. Получение такой справки является более надежным способом оценки дееспособности продавца, однако окончательное решение о ее необходимости следует принимать, опираясь на рекомендации юриста. Несмотря на платность данной услуги, многие предпочитают ее, ибо она вселяет больше уверенности в безопасности сделки.

Важно: справка с освидетельствованием не является 100% гарантией – возможность оспорить сделку сохраняется всегда. Но риски такая бумага существенно снижает.

Проверка дееспособности продавца: роль нотариуса

Дееспособность продавца всегда проверяется при нотариальном удостоверении сделки. Нотариус, как независимый свидетель, обязан убедиться, что стороны договора понимают его суть/последствия, а их волеизъявление является свободным и осознанным.

Нотариальное удостоверение договора необходимо в следующих случаях:

1. При продаже доли в общей собственности. Нотариус удостоверяется, что все совладельцы уведомлены о продаже доли и согласны на нее, либо реализовано их преимущественное право покупки.

2. При покупке недвижимости супругами в долевую собственность без брачного договора. Нотариус разъясняет супругам юридические последствия приобретения недвижимости в долевую, а не совместную собственность, и убеждается в их осознанном согласии.

3. При участии несовершеннолетних, недееспособных/ограниченно дееспособных граждан. Нотариус обязан особенно тщательно проверить законность процедуры, убедиться в полном соблюдении прав/интересов указанных категорий граждан. Более того, органы опеки и попечительства в обязательном порядке дают согласие на совершение сделки, что также удостоверяется нотариусом.

Любой гражданин может обратиться к нотариусу, чтобы обезопасить себя от возможных рисков. Даже если закон не требует обязательного нотариального удостоверения договора, обращение к нотариусу позволяет получить квалифицированную юридическую помощь, проверить документы на предмет соответствия законодательству и получить дополнительную гарантию законности и чистоты сделки.

Покупатель настаивает на предоставлении справки из ПНД: как поступить?

Разберем ситуацию: вы планируете продать квартиру, и потенциальный претендент выдвигает требование – предоставить справку из психоневрологического диспансера о присутствии у вас ментальной стабильности. Возможно, вы не сталкивались с психиатрическими проблемами/ единоразово обращались за помощью, и теперь это обстоятельство становится препятствием для успешной сделки.

Не стоит отчаиваться! Ситуация не безвыходная, и разработан ряд альтернативных стратегий, позволяющих достичь компромисса – используя их проблему решить достаточно легко:

1. Освидетельствование у независимого психиатра. Если время – ключевой фактор, и требуется срочно продать недвижимость, предложите покупателю оплатить услуги независимого судебно-психиатрического эксперта. Сторонний специалист проведет тщательное обследование непосредственно перед подписанием договора и выдаст заключение о вашей дееспособности.

2. Вопрос снятия с психиатрического учета. Если вы когда-то состояли на учете в психоневрологическом диспансере, но в настоящее время чувствуете себя абсолютно здоровым, обратитесь в диспансер для прохождения повторного психиатрического обследования с целью снятия с учета. Эта процедура может занять неопределенное время, и нет гарантии, что диагноз снимут, но при благоприятном исходе ситуации вы получите документальное подтверждение своего психического здоровья.

3. Получение письменного согласия заинтересованных лиц. Если есть лица, которые теоретически могут оспорить сделку в будущем (например, родственники), предложите им дать письменное согласие на продажу квартиры.

4. Подтверждение психического здоровья косвенными документами. Предоставьте документы, косвенно подтверждающие ваше психическое здоровье, например, водительское удостоверение/разрешение на ношение оружия. Для получения этих документов требуется прохождение медицинского освидетельствования, включая проверку у психиатра.

5. Предоставление скидки. В качестве компенсации за отсутствие справки из ПНД предложите незначительную скидку. Это зачастую становится решающим фактором, особенно если человек заинтересован в приобретении именно вашей квартиры.

Оптимальный и нередко действенный вариант – дождаться покупателя, не нуждающегося в предоставлении лишних документов. В конечном счете, решение о покупке недвижимости – это личное дело каждого, и всегда найдутся люди, готовые купить вашу квартиру без дополнительной бумажной волокиты.

В целом, квартиры, проданные через собственника, состоящего на учете в психоневрологическом диспансере, сопряжена с определенными рисками. Однако, при грамотном подходе и соблюдении мер предосторожности, эти риски можно минимизировать. Важно помнить, что каждая ситуация уникальна и требует индивидуального подхода.