Как частично досрочно погасить ипотеку

Сегодня ипотека остается одним из самых распространенных способов приобретения жилья. Однако, многие заемщики задаются вопросом: как эффективно управлять ипотечным кредитом и сократить переплату по процентам? Частично досрочное погашение – один из наиболее действенных инструментов, позволяющих существенно снизить финансовую нагрузку и приблизить момент полного избавления от долговых обязательств. В этой статье мы подробно рассмотрим, что такое частично досрочное погашение ипотеки, какие преимущества оно дает и как правильно его осуществить, чтобы получить максимальную выгоду. Сегодня мы расскажем, как сделать частично досрочное погашение ипотеки.

Снижение долговой нагрузки

К февралю 2025 года владельцы ипотечных кредитов столкнулись с суровой реальностью: средняя процентная ставка по жилищным займам резко подскочила, превысив отметку в 28%, и признаки стабилизации отсутствовали. Эта ситуация разрушила планы тех, кто, оформив ипотеку 18 месяцев назад под 18-22%, рассчитывал в будущем на рефинансирование с более выгодными условиями, считая те ставки чрезмерными.

Рефинансирование ипотеки подразумевает получение нового кредита для погашения текущего, при этом условия нового займа более выгодны для заемщика. Целью рефинансирования может быть снижение процентной ставки, уменьшение размера ежемесячного платежа, сокращение срока кредитования или смена банка-кредитора.

В сложившихся обстоятельствах, когда рефинансирование практически недоступно, одним из способов облегчить долговое бремя является частичное досрочное погашение ипотечного кредита. Поскольку в настоящее время большинство ипотечных кредитов предоставляется по аннуитетной схеме, далее мы рассмотрим на примерах, как работает данный механизм и какую пользу он может принести заемщику. При аннуитетной системе погашения кредита ежемесячные платежи остаются неизменными на протяжении всего срока кредитования, однако в начале выплат большая часть платежа идет на погашение процентов, а не основного долга. Именно поэтому досрочное погашение в первые годы кредита оказывает наибольшее влияние на общую сумму переплаты.

Каждый ежемесячный платеж по кредиту, независимо от его типа – будь то ипотека или потребительский займ, состоит из двух основных частей:

• Основной долг, который часто называют «телом» кредита. Это фактическая сумма, полученная заемщиком.
• Проценты, представляющие собой плату банку за пользование заемными средствами.

Эти компоненты влияют на структуру выплат по кредиту, определяя, будет ли выбрана аннуитетная или дифференцированная схема погашения.

Прежде чем принять решение о способе погашения кредита, особенно если рассматривается возможность досрочного погашения, критически важно тщательно изучить условия кредитного договора. Необходимо убедиться, что договор разрешает досрочное погашение без применения штрафных санкций. В современных кредитных соглашениях, как правило, ограничения отсутствуют. Однако в старых договорах могут быть прописаны штрафы за досрочное погашение или даже полный запрет на него. Поэтому внимательное изучение договора – залог принятия обоснованного финансового решения. Важно правильно рассчитать частичное досрочное погашение ипотеки.

Частично досрочное погашение. Виды

При частично досрочном погашении ипотеки в сбербанке или другом банке заемщик сталкивается с двумя основными стратегиями: уменьшение срока кредитования или снижение размера ежемесячного платежа.

При досрочной выплате кредита, вне зависимости от выбранного способа, деньги всегда идут на уменьшение основного долга. Однако, дальнейший план выплат и общение с банком будет кардинально отличаться в зависимости от стратегии. Для лучшего понимания рассмотрим ситуацию с ипотечным кредитом на 3.5 миллиона рублей, взятом в марте 2024 года под 18% годовых на 5 лет. Уже в июне 2024 года заемщик смог внести 250 тысяч рублей досрочно. Чтобы увидеть различия, воспользуемся кредитным калькулятором, который покажет результат каждого варианта погашения. Это позволит нам принять наиболее выгодное решение. Например, можно сократить срок кредита или уменьшить ежемесячный платеж. Выбор зависит от финансовых целей и возможностей заемщика.

Первый вариант: сократить срок ипотеки

Рассмотрев сценарий частично досрочного погашения ипотеки, клиент выбирает оптимальный вариант. Внеся единовременно 250 тысяч рублей и предпочтя уменьшение срока кредита, заёмщик получит значительную выгоду. Период выплат сократится на 3 года и 2 месяца, а переплата по кредиту уменьшится на существенные 1,8 миллиона рублей. Ключевым фактором этой экономии является снижение выплат по процентам банку на протяжении большего срока. Более короткий период кредитования означает, что проценты начисляются на меньший остаток долга и в течение меньшего времени.

Стоит подчеркнуть, что после досрочного погашения части кредита и выбора варианта сокращения срока, ежемесячный платёж клиента останется на уровне примерно 75 тысяч рублей. Это значит, что общая сумма ежемесячных выплат не изменится, но заёмщик сможет значительно быстрее погасить кредит и сэкономить значительную сумму на процентных начислениях.

Второй вариант: уменьшить ежемесячный платеж

При досрочной оплате ипотеки у заемщика есть два основных пути: уменьшить период выплат или снизить ежемесячный взнос. Альтернативно, можно применять обе стратегии, например, сначала ускорить погашение основного долга, а затем снизить финансовую нагрузку.

Допустим, семья приобрела квартиру в ипотеку с ежемесячным платежом в 45 тысяч рублей. При досрочном внесении средств, они могут либо уменьшить этот платеж до 40 тысяч, либо существенно сократить общий срок ипотеки, сэкономив на процентах, например, 350 тысяч рублей.

Оптимальная стратегия определяется личными финансами и целями. Важно помнить, что аннуитетные платежи, типичные для ипотек, устроены так: в первые годы большая часть взноса (примерно 75%) покрывает проценты, и лишь меньшая (около 25%) идёт на основной долг. Поэтому, досрочное погашение в начале срока особенно выгодно, позволяя значительно снизить итоговую переплату. Визуально это можно увидеть на графике платежей, где четко отражено соотношение процентной и основной частей.

Выгода досрочного погашения

Суть золотого правила 80/20 в кредитовании такова: время – ваш главный союзник в борьбе с переплатой. Чем раньше вы начинаете выплачивать кредит досрочно, тем больше выгода. Самый ощутимый эффект достигается, когда вы активно “гасите” долг в самом начале, примерно в первые годы.

Рассмотрим гипотетический кредит на сумму 5 миллионов рублей под 18% годовых, рассчитанный на 15 лет. Если вы решите досрочно внести 500 тысяч рублей в конце срока, скажем, через 12 лет, это уменьшит общую переплату, но не так существенно – например, на 600 тысяч рублей и сократит срок на несколько месяцев.

А вот если вы внесете те же 500 тысяч рублей в самом начале, сразу после оформления кредита, то эффект будет разительным. Переплата может уменьшиться на целых 2 миллиона рублей, а срок выплаты сократится на 3-4 года! Это происходит из-за того, что в первые годы вы в основном платите проценты, и досрочное погашение уменьшает основной долг, на который начисляются проценты в будущем. Другими словами, каждый рубль, внесенный в начале, “работает” гораздо эффективнее, чем внесенный в конце срока. Теперь вы знаете, как посчитать частично досрочное погашение ипотеки.

Выбор варианта досрочного погашения

При досрочном погашении кредита заемщик сталкивается с выбором:

• сократить срок
• уменьшить платеж.

Сокращение срока выглядит выгоднее из-за снижения переплаты, но это не единственный критерий.

Если доход стабилен и растет, сокращение срока – приоритет, позволяющее быстрее избавиться от долга и переплаты. В нестабильной экономике снижение платежа может быть разумнее.

Уменьшение финансовой нагрузки создает “подушку безопасности” на случай потери работы или снижения дохода. Экономическая турбулентность заставляет задуматься о завтрашнем дне. При высокой кредитной нагрузке, стоит снизить платеж до комфортного уровня, а затем, при стабильности, сокращать срок.

Приведем пример

Представим себе Марию, которая оформила ипотеку на 7 миллионов рублей под 16% годовых, рассчитывая выплачивать ее в течение 20 лет. Спустя 8 месяцев, получив налоговый вычет и немного подкопив, она решила внести 850 тысяч рублей в счет досрочного погашения, выбрав опцию сокращения срока кредита. А через год, столкнувшись с временными трудностями, вызванными сменой работы, она в течение трех месяцев направляла по 100 тысяч рублей на уменьшение ежемесячного платежа, чтобы облегчить текущую финансовую нагрузку.

В итоге, спустя год и 8 месяцев с момента получения ипотеки, Мария снизила общую переплату по кредиту почти на 2 миллиона рублей, уменьшила срок ипотеки на 4 года и 2 месяца, а ежемесячный платеж уменьшился с первоначальных 98 тысяч до 85 тысяч рублей. Благодаря проактивному управлению ипотекой и использованию доступных инструментов досрочного погашения, Мария смогла существенно сэкономить на процентах и адаптироваться к изменениям в своей финансовой ситуации. Пример показывает, как грамотное планирование и гибкий подход к погашению ипотеки могут привести к значительной экономии и большей финансовой стабильности.

Нужно ли гасить ипотеку досрочно

Ранее мы анализировали выгоду значительных сумм для частичного досрочного погашения ипотеки. Теперь рассмотрим, оправдано ли ускоренное погашение, если крупных накоплений нет, но присутствует стабильный, хоть и скромный, дополнительный доход.

Возьмем другой пример: ипотека в 4 миллиона рублей под 15% годовых, оформленная на 15 лет. Предположим, заемщик выплачивает кредит уже полгода. Проанализируем, что произойдет, если он начнет ежемесячно, в течение года, перечислять дополнительно 7 тысяч рублей с целью уменьшения срока кредитования.

В этом случае, он сможет уменьшить срок выплаты примерно до 13 лет и сэкономить около 650 тысяч рублей на выплате процентов.

Однако, если эти же 7 тысяч рублей направлять на уменьшение размера ежемесячного платежа, финансовая выгода окажется существенно ниже. Переплата по процентам снизится примерно на 150 тысяч рублей, а ежемесячный взнос уменьшится несущественно: примерно с 55 до 52 тысяч рублей.

Таким образом, даже скромные, но постоянные взносы, направленные на досрочное погашение ипотеки с сокращением срока, дают возможность ощутимо сократить общую переплату по кредиту, в то время как уменьшение ежемесячного платежа дает менее выраженный эффект.

Когда стоит вносить платежи

Оптимизируйте частичное досрочное погашение ипотеки, внося дополнительные средства на следующий день после планового списания ежемесячного платежа. Такой подход максимально снизит переплату по процентам. Внесение средств непосредственно в дату платежа приведет к тому, что вся сумма пойдет на погашение основного долга. Помните: средства, находящиеся на счете для автоматического списания, не будут считаться досрочным погашением без специальной заявки. Узнайте о возможных ограничениях со стороны банка, касающихся минимальной суммы или сроков подачи заявки на досрочное погашение.

Досрочное погашение ипотеки. Когда это невыгодно

Российский финансовый рынок ощутимо изменился после серии повышений ключевой ставки Центробанка, начавшихся осенью 2023 года. Возникла необычная ситуация: многие заемщики продолжают выплачивать ипотеку под ставки, значительно ниже текущей рыночной конъюнктуры. К примеру, если в середине 2020 года ипотеку на вторичное жилье можно было взять под 7.5%, то к весне 2025 ключевая ставка взлетела до 21%. Государственные программы, такие как ипотека для IT-специалистов (5%) или Дальневосточная ипотека (2%), создают еще более ощутимый контраст.

Если ваша ипотечная ставка не превышает 8%, и вы исправно платите по кредиту 4 года и более, стоит рассмотреть альтернативный вариант: размещение свободных средств на депозите. В начале 2025 года средние ставки по вкладам достигали 14%. Прибыль от депозита может покрывать часть или даже весь ежемесячный ипотечный платеж, облегчая финансовое бремя.

Этот подход особенно выгоден для аннуитетных платежей в первые годы кредитования. Когда большая часть ежемесячного платежа направляется на: погашение процентов, досрочные взносы с уменьшением срока приводят к существенному сокращению общей суммы переплаты. Например, при ипотеке на 20 лет, досрочное погашение в первые 5 лет может сэкономить сотни тысяч рублей.

Однако, если вы выплатили уже более половины ипотечного срока, более рационально при досрочном погашении уменьшать размер ежемесячного платежа, чтобы создать “финансовую подушку”.

Впрочем, при наличии крайне выгодной ипотечной ставки, превышающей современные депозитные предложения, оптимальным решением будет размещение накоплений на депозите. Это принесет вам доход, превышающий экономию от досрочного погашения. Кроме того, в непредвиденных обстоятельствах вы всегда сможете использовать средства с депозита для частичного или полного погашения ипотеки, выбрав наиболее подходящую стратегию.

Мы вам рассказали про частично досрочное погашение ипотеки, когда лучше это делать и как. Надеемся, наша статья вам поможет.